hérité définition : comprendre les termes juridiques liés aux successions immobilières

Chaque année en France, plus de 700 000 successions sont ouvertes, impliquant dans 60% des cas des biens immobiliers. Ce processus, souvent perçu comme complexe et intimidant, soulève de nombreuses questions pour les héritiers et nécessite une bonne compréhension des termes juridiques spécifiques. La méconnaissance de ces termes peut mener à des litiges familiaux, des erreurs coûteuses et des retards importants dans le règlement de la succession. Un rapport de la Chambre des Notaires estime que 25% des successions immobilières sont retardées en raison de désaccords entre les héritiers.

La définition fondamentale d'"hérité" : Au-Delà de la simple transmission

Le terme "hérité" se définit juridiquement comme un adjectif qualifiant un bien, en l'occurrence un bien immobilier, reçu en héritage par voie de succession. Il ne s'agit pas simplement d'un transfert de propriété de la part du "de cujus". L'héritier reçoit également des droits et des obligations liés à ce bien immobilier, tels que le paiement des impôts fonciers (taxe foncière et taxe d'habitation si le bien est occupé) ou la responsabilité des dettes associées à la propriété, comme un prêt immobilier en cours. La compréhension précise de ces droits et obligations est cruciale pour gérer correctement le patrimoine hérité et éviter des complications financières.

Il est important de distinguer les termes "hériter" (verbe), qui désigne l'action de recevoir un héritage immobilier, et "héritier" (nom), qui désigne la personne qui reçoit cet héritage. L'héritier est un acteur actif dans le processus successoral, avec des choix à faire et des démarches à effectuer. Sa décision d'accepter ou de refuser la succession aura des conséquences importantes sur sa situation patrimoniale, notamment au regard de l'imposition sur les successions et des potentielles dettes associées au bien immobilier hérité.

L'héritage d'un bien immobilier présente des spécificités notables par rapport à l'héritage d'autres types de biens, comme des biens mobiliers (meubles, bijoux, œuvres d'art) ou financiers (comptes bancaires, actions, obligations). Un bien immobilier est identifié précisément par son inscription au cadastre, avec un numéro de section et de parcelle unique, et sa valeur est déterminée par une évaluation spécifique, tenant compte de sa localisation, de sa superficie, de son état et des prix du marché immobilier local. De plus, il est soumis à des impôts fonciers annuels et peut être grevé de servitudes (droit de passage, etc.) ou d'autres charges (hypothèque, etc.). Il est donc essentiel de prendre en compte ces éléments spécifiques lors d'une succession immobilière pour éviter des erreurs d'évaluation et des complications juridiques.

Les acteurs clés de la succession immobilière : qui sont-ils et quels sont leurs rôles?

La succession immobilière met en jeu plusieurs acteurs, chacun ayant des rôles et responsabilités distincts qu'il est essentiel de clairement identifier. Comprendre qui fait quoi permet de faciliter le processus de transmission du patrimoine immobilier, d'éviter des erreurs et de potentiels conflits entre les parties prenantes. Le défunt, l'héritier, le notaire, l'avocat et parfois un expert immobilier sont les figures centrales dans ce processus complexe.

Le défunt (de cujus)

Le défunt, également appelé "de cujus" dans le jargon juridique, est la personne décédée dont la succession est ouverte. Son rôle est central, car c'est son patrimoine, et notamment ses biens immobiliers, qui est transmis à ses héritiers. La planification successorale du défunt, par le biais d'un testament authentique ou de donations entre vifs, peut avoir un impact significatif sur la manière dont sa succession sera réglée. Une planification successorale bien pensée, réalisée avec l'aide d'un notaire, permet de protéger ses proches, d'optimiser la transmission de son patrimoine immobilier, de minimiser les droits de succession et d'éviter ainsi des conflits potentiels entre les héritiers.

L'héritier (successeur)

L'héritier, ou successeur, est la personne physique ou morale qui reçoit une partie ou la totalité du patrimoine du défunt, incluant ses biens immobiliers. Il existe différents types d'héritiers : les héritiers légaux, désignés par la loi en l'absence de testament (enfants, conjoint survivant, parents, frères et sœurs, etc.); les héritiers testamentaires, désignés nommément par le défunt dans un testament olographe ou authentique; et les héritiers réservataires, qui bénéficient d'une part minimale de l'héritage protégée par la loi, appelée la réserve héréditaire (enfants et, en l'absence d'enfants, le conjoint survivant). L'héritier a des droits et des obligations face à la succession immobilière. Il peut choisir d'accepter la succession purement et simplement, de la refuser, ou de l'accepter à concurrence de l'actif net, en fonction de l'état du patrimoine du défunt.

L'acceptation pure et simple engage l'héritier à payer toutes les dettes du défunt, même si elles dépassent la valeur de l'héritage immobilier reçu. La renonciation à la succession signifie que l'héritier ne reçoit rien de l'héritage immobilier, mais n'est pas tenu de payer les dettes du défunt. L'acceptation à concurrence de l'actif net permet à l'héritier de n'être tenu de payer les dettes du défunt qu'à hauteur de la valeur de l'actif hérité, offrant ainsi une protection financière en cas de dettes importantes. Cette option doit être exercée dans un délai de deux mois à compter de la réception de l'inventaire de succession.

Le notaire

Le notaire joue un rôle central et obligatoire dans la succession immobilière. Il est un officier public ministériel, chargé de rédiger l'acte notarié constatant le transfert de propriété du bien immobilier aux héritiers, d'effectuer l'inventaire des biens du défunt (actif et passif), de calculer les droits de succession dus à l'administration fiscale, et de procéder au partage des biens entre les héritiers, conformément aux dispositions légales et aux volontés du défunt exprimées dans un éventuel testament. La présence d'un bien immobilier dans la succession rend presque toujours nécessaire et incontournable l'intervention d'un notaire pour garantir la validité juridique de la transmission du patrimoine immobilier.

Il est fortement conseillé de faire appel à un notaire compétent et expérimenté dès l'ouverture de la succession afin de bénéficier de ses conseils éclairés, de s'assurer que toutes les formalités juridiques et fiscales sont correctement effectuées, et d'éviter ainsi des erreurs coûteuses et des litiges potentiels. Le notaire est un professionnel du droit spécialisé dans les successions, qui peut vous guider à travers les différentes étapes de la succession immobilière et vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre situation personnelle. Ses honoraires, appelés émoluments, sont réglementés par un tarif fixé par l'État.

L'avocat

Dans certaines situations complexes ou conflictuelles, il peut être nécessaire de solliciter les services d'un avocat spécialisé en droit des successions dans le cadre d'une succession immobilière. C'est notamment le cas en présence de litiges entre héritiers concernant le partage des biens immobiliers, de complexité de la succession (par exemple, en présence de biens immobiliers situés à l'étranger, de conflits d'intérêts, ou de situations familiales particulières), ou de contestation du testament par un héritier qui s'estime lésé. L'avocat peut vous conseiller sur vos droits en tant qu'héritier et vous représenter devant les tribunaux compétents si nécessaire pour faire valoir vos intérêts.

L'avocat peut également jouer un rôle essentiel dans la négociation d'un accord amiable entre les héritiers, afin d'éviter un procès long et coûteux. Son rôle est de vous défendre, de protéger vos intérêts patrimoniaux et de vous assurer que vos droits sont respectés tout au long du processus successoral. Il peut également être utile pour vérifier la validité juridique d'un testament ou contester une décision prise par le notaire si elle vous semble injuste ou contraire à la loi. Ses honoraires sont librement négociés avec le client.

Autres acteurs possibles

D'autres acteurs peuvent intervenir dans une succession immobilière, en fonction des spécificités de la situation et de la nature des biens immobiliers à transmettre. Il peut s'agir d'experts immobiliers, chargés d'évaluer la valeur vénale du bien immobilier (maison, appartement, terrain) au jour du décès, afin de déterminer la base de calcul des droits de succession; d'agents immobiliers, chargés de vendre le bien immobilier si les héritiers souhaitent s'en séparer; de géomètres-experts, chargés de réaliser des plans de division parcellaire ou des bornages pour délimiter précisément les propriétés; ou encore de conseillers financiers, chargés de gérer les aspects financiers de la succession et de conseiller les héritiers sur les placements les plus appropriés pour leur situation. L'intervention de ces professionnels qualifiés peut faciliter le processus successoral et garantir une gestion optimale du patrimoine immobilier hérité.

Termes juridiques essentiels liés à l'héritage immobilier : un lexique détaillé

La succession immobilière est un domaine juridique particulièrement complexe, avec un vocabulaire spécifique qu'il est indispensable de maîtriser pour comprendre les enjeux, les procédures et les conséquences de l'héritage d'un bien immobilier. Voici un lexique détaillé des termes juridiques essentiels, présentés par ordre alphabétique, pour vous aider à naviguer avec plus de sérénité dans le monde des successions immobilières :

• Acte de notoriété : Document officiel établi par un notaire qui atteste de la qualité d'héritier d'une personne. Il est indispensable pour prouver ses droits auprès des administrations et des banques, et pour effectuer certaines démarches administratives relatives à la succession immobilière (déblocage de comptes bancaires, vente du bien, etc.). Son coût est d'environ 70 euros.
• Dévolution successorale : Ensemble des règles juridiques qui déterminent l'ordre dans lequel les héritiers sont appelés à succéder, en fonction de leurs liens de parenté avec le défunt. La dévolution successorale est définie par la loi en l'absence de testament, ou par les dispositions testamentaires si le défunt a rédigé un testament. Par exemple, en présence d'enfants, ils héritent en premier, avant le conjoint survivant ou les parents du défunt.
• Donation : Acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère irrévocablement de son vivant la propriété d'un bien (immobilier ou autre) à une autre personne (le donataire), sans contrepartie financière. La donation-partage est une forme de donation qui permet d'anticiper la succession et de répartir les biens entre les héritiers de manière équitable, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
• Droit de succession : Impôt dû par les héritiers à l'administration fiscale sur la valeur des biens (y compris les biens immobiliers) qu'ils reçoivent en héritage. Le montant des droits de succession varie en fonction du lien de parenté entre l'héritier et le défunt, et de la valeur des biens hérités. Des abattements fiscaux sont prévus par la loi en fonction du lien de parenté. En 2023, l'abattement pour les enfants est de 100 000 euros par parent, et celui pour le conjoint survivant est de 80 724 euros.
• Indivision successorale : Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (les héritiers) sont propriétaires ensemble d'un même bien immobilier, sans qu'il y ait de partage matériel. L'indivision est fréquente dans les successions immobilières, lorsque plusieurs héritiers reçoivent un même bien (une maison, un appartement, un terrain). L'indivision peut être source de conflits entre les héritiers, notamment en cas de désaccord sur la gestion ou la vente du bien immobilier. Pour sortir de l'indivision, il est possible de procéder à un partage amiable ou judiciaire du bien.
• Inventaire de succession : Description détaillée et estimative des biens (actif) et des dettes (passif) composant le patrimoine du défunt au jour de son décès. L'inventaire est réalisé par un notaire et peut être obligatoire dans certaines situations, notamment en cas d'acceptation de la succession à concurrence de l'actif net, ou en présence d'héritiers mineurs ou incapables.
• Plus-value immobilière successorale : Différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier hérité et sa valeur au moment de la succession (valeur déclarée dans la déclaration de succession). Cette plus-value est imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais des exonérations sont possibles, notamment en cas de vente de la résidence principale du défunt.
• Rapport successoral : Obligation légale pour certains héritiers (notamment les enfants) de rapporter à la succession les donations qu'ils ont reçues du défunt de son vivant, afin de garantir l'égalité entre tous les héritiers et de reconstituer la masse successorale à partager. Le rapport successoral permet d'éviter qu'un héritier ne soit avantagé par rapport aux autres.
• Réserve héréditaire : Part du patrimoine du défunt que la loi protège et qui est obligatoirement réservée à certains héritiers, appelés les héritiers réservataires. En France, les héritiers réservataires sont les enfants du défunt (ou, en l'absence d'enfants, le conjoint survivant). La quotité disponible est la part du patrimoine que le défunt peut librement léguer à qui il souhaite (par testament), sans porter atteinte à la réserve héréditaire.
• Testament : Acte juridique par lequel une personne (le testateur) exprime ses dernières volontés et organise la transmission de ses biens (y compris ses biens immobiliers) après son décès. Il existe différents types de testaments : le testament olographe (rédigé, daté et signé de la main du testateur), le testament authentique (reçu par un notaire en présence de deux témoins), et le testament mystique (remis clos et scellé à un notaire). Un testament authentique coûte environ 150 euros.
• Usufruit / Nue-propriété : Démembrement du droit de propriété, dans lequel l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien (immobilier ou autre) et d'en percevoir les revenus (par exemple, les loyers), tandis que le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (de le vendre, de le donner, etc.). L'usufruit est souvent attribué au conjoint survivant, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. A la fin de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), la pleine propriété du bien est reconstituée au profit du nu-propriétaire.

Indivision - Cas Pratique : Trois frères héritent d'une maison de vacances de leur parent. Ils sont donc en indivision successorale. L'un d'eux souhaite vendre sa part à un tiers pour financer un projet personnel, mais les autres frères ne sont pas d'accord. Il peut proposer à ses frères de racheter sa part, ou bien saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire du bien immobilier, ce qui peut aboutir à sa vente aux enchères.

Les étapes clés d'une succession immobilière : guide pratique

La succession immobilière se déroule selon un processus structuré en plusieurs étapes clés, qu'il est important de connaître et de comprendre pour mener à bien la transmission du patrimoine immobilier dans les meilleures conditions. Chaque étape implique des démarches spécifiques, des documents à fournir, et des délais à respecter. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des complications juridiques et financières.

• Ouverture de la succession : La succession s'ouvre juridiquement au moment précis du décès de la personne. Les proches doivent déclarer le décès à la mairie du lieu de décès dans les 24 heures, et contacter un notaire pour ouvrir la succession et engager les premières démarches.
• Inventaire des biens : Le notaire réalise un inventaire détaillé de tous les biens du défunt, y compris le ou les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains), ainsi que leurs dettes (crédits immobiliers, impôts fonciers impayés, etc.). Il est crucial de fournir au notaire tous les documents nécessaires à l'établissement de cet inventaire (titres de propriété, relevés bancaires, factures, etc.).
• Détermination des héritiers : Le notaire identifie précisément tous les héritiers du défunt et vérifie leur qualité d'héritier (enfants, conjoint survivant, parents, etc.), en produisant les documents d'état civil nécessaires (actes de naissance, actes de mariage, livret de famille, etc.). Si le défunt a rédigé un testament, le notaire le retrouve et en assure l'exécution.
• Acceptation ou renonciation à la succession : Chaque héritier doit prendre une décision individuelle quant à l'acceptation ou à la renonciation à la succession. L'héritier dispose d'un délai de 4 mois à compter de l'ouverture de la succession pour faire connaître sa décision au notaire. L'absence de réponse dans ce délai est considérée comme une acceptation tacite de la succession.
• Calcul des droits de succession : Le notaire calcule le montant des droits de succession dus par chaque héritier, en fonction de la valeur des biens hérités, du lien de parenté avec le défunt, et des abattements fiscaux applicables. La déclaration de succession doit être déposée auprès de l'administration fiscale dans les six mois suivant la date du décès.
• Partage des biens : Les héritiers se mettent d'accord sur la répartition des biens composant la succession, y compris le ou les biens immobiliers. Cet accord peut être amiable (partage amiable) ou, en cas de désaccord, judiciaire (partage judiciaire). L'acte de partage est établi par le notaire et constate le transfert de propriété des biens à chaque héritier.
• Vente du bien immobilier hérité : Si les héritiers décident de vendre le bien immobilier hérité, ils doivent effectuer les formalités nécessaires à la vente (réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, signature du compromis de vente avec l'acquéreur, signature de l'acte de vente définitif devant notaire). La vente du bien immobilier peut être soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière, si le prix de vente est supérieur à la valeur déclarée dans la succession.

Pour faciliter le travail du notaire et accélérer le processus successoral, il est important de rassembler tous les documents suivants le plus rapidement possible : pièce d'identité du défunt, livret de famille, titre de propriété du bien immobilier, relevés bancaires, factures, contrats d'assurance, testament (s'il existe), avis d'imposition sur le revenu et avis d'impôt foncier. Une organisation rigoureuse et une communication transparente entre les héritiers et le notaire sont essentielles pour une succession immobilière réussie.

Anticiper sa succession immobilière : prévenir plutôt que guérir

Anticiper sa succession immobilière est une démarche proactive et responsable, qui permet de minimiser les conflits potentiels entre les héritiers, d'optimiser la transmission de son patrimoine immobilier, de protéger son conjoint et ses proches, et de garantir le respect de ses volontés après son décès. Une planification successorale bien pensée, réalisée avec l'aide de professionnels compétents, permet d'éviter les mauvaises surprises, de réduire les droits de succession, et de transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions fiscales et juridiques.

• Testament : La rédaction d'un testament clair et précis est un outil essentiel de planification successorale. Le testament permet d'exprimer ses volontés quant à la répartition de ses biens immobiliers, de désigner des héritiers spécifiques, de léguer des biens à des personnes de son choix, ou de modifier les règles de dévolution légale. Il existe différents types de testaments, adaptés à chaque situation.
• Donation-partage : La donation-partage est une technique juridique qui consiste à transmettre de son vivant une partie ou la totalité de son patrimoine immobilier à ses héritiers (généralement ses enfants), en leur attribuant des biens de manière équitable. La donation-partage permet de figer la valeur des biens au jour de la donation, d'éviter les conflits lors de la succession, et de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants.
• Assurance-vie : La souscription d'un contrat d'assurance-vie est un moyen efficace de transmettre un capital à ses bénéficiaires en dehors de la succession. L'assurance-vie bénéficie d'un régime fiscal privilégié, avec des abattements importants sur les droits de succession. Il est important de bien rédiger la clause bénéficiaire du contrat pour s'assurer que les sommes seront versées aux personnes souhaitées.
• Société Civile Immobilière (SCI) : La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution intéressante pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier, notamment en présence de plusieurs biens ou de situations familiales complexes. La SCI permet de faciliter la transmission des parts sociales aux héritiers, d'éviter l'indivision, et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse dans certains cas.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel qualifié (notaire, avocat spécialisé en droit des successions, conseiller en gestion de patrimoine) pour mettre en place une stratégie de planification successorale adaptée à sa situation personnelle, familiale et patrimoniale. La planification successorale est un processus dynamique qui doit être réévalué et mis à jour régulièrement en fonction des changements de sa situation (mariage, naissance, divorce, acquisition ou vente de biens immobiliers, etc.) et de l'évolution de la législation fiscale et civile.