La sécurisation d’un investissement locatif passe avant tout par une bonne compréhension des protections disponibles. L’assurance PNO et la Garantie Loyers Impayés (GLI) forment le duo indispensable pour protéger à la fois votre bien et vos revenus. Pourtant, leurs rôles respectifs restent souvent flous pour de nombreux bailleurs, ce qui peut entraîner des mauvaises surprises en cas de sinistre ou d’impayés. Alors que la PNO couvre principalement le logement lui-même et la responsabilité civile du propriétaire, la GLI se concentre sur la continuité des loyers perçus. Bien distinguer ces deux champs d’intervention est important pour construire une couverture cohérente et préserver la rentabilité de votre investissement immobilier.
La PNO et la GLI : présentation rapide
Avant de choisir votre protection locative, il faut distinguer clairement la couverture du logement (PNO) et la sécurisation des loyers (GLI). Voici les bases pour savoir ce que la loi impose et ce que chaque garantie couvre réellement.
Obligations en lien avec la PNO : ce que dit la loi
Depuis la loi ALUR, tout propriétaire d’un bien en copropriété, qu’il l’occupe ou non, doit être assuré au minimum en responsabilité civile. Cette obligation vise à protéger l’immeuble si votre lot est à l’origine d’un dégât des eaux, d’un incendie ou de tout autre dommage.
Pour un propriétaire bailleur, cela passe par une assurance PNO qui couvre le logement vide ou occupé, même entre deux locataires.
Ne pas être assuré expose à des risques financiers importants : en cas de sinistre, le propriétaire doit assumer seul les réparations, sans limite de montant.
GLI : une protection facultative mais utile
Contrairement à la PNO, la Garantie Loyers Impayés reste optionnelle. Elle couvre les loyers non réglés, les dégradations locatives et souvent les frais de contentieux.
Son fonctionnement s’appuie sur l’étude de solvabilité du locataire : si le dossier est accepté, l’assureur indemnise le propriétaire pendant une période définie (souvent 24 à 36 mois).
Certaines formules mutualisées offrent plus de souplesse à l’adhésion mais appliquent en échange des plafonds d’indemnisation plus bas.
Deux protections… pour deux missions différentes
La différence entre PNO et GLI tient à leur finalité :
- La PNO protège le bien (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile).
- La GLI protège les revenus, c’est-à-dire les loyers.
Elles ne suivent pas les mêmes règles, ni les mêmes procédures de déclaration, car elles relèvent de catégories juridiques différentes dans le Code des assurances.
Le rôle de la loi Hoguet dans la vente de GLI
Les agents immobiliers ne peuvent proposer une GLI que s’ils disposent du mandat adéquat, car la loi Hoguet encadre strictement la vente de produits d’assurance.
Depuis la directive européenne DDA, ils doivent également prouver que la garantie conseillée correspond bien aux besoins du propriétaire. Cette obligation de conseil renforcée améliore la transparence et limite les mauvaises surprises au moment d’un sinistre.
Conditions de souscription : comment les assureurs évaluent un locataire
Pour une GLI, l’acceptation dépend surtout du taux d’effort du locataire, calculé entre le loyer (charges incluses) et les revenus nets. La règle générale reste les 33 %, même si certains assureurs peuvent monter à 35 % pour des profils considérés comme stables (ex. fonctionnaires, CDI).
L’étude du dossier s’appuie sur les pièces habituelles : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs d’activité et parfois relevés bancaires.
Depuis la crise sanitaire, les conditions se sont resserrées. Les contrats trop courts (CDD de moins de 6 mois, missions d’intérim, emplois instables) sont souvent refusés, ce qui a mécaniquement réduit le taux d’acceptation des dossiers ces dernières années.
Contrairement à la GLI, la PNO n’a aucun critère lié au locataire. Elle dépend uniquement du logement : type de bien, année de construction, localisation, niveau de sécurité, état général. C’est ce qui fait de la PNO une protection accessible dans tous les cas de figure, même lorsque le profil du locataire ne permet pas de souscrire une GLI.
L’évolution du marché du travail, avec davantage de freelances, indépendants et micro-entrepreneurs, pousse certaines compagnies à adapter leurs grilles d’acceptation : revenus moyens sur plusieurs mois, ancienneté d’activité ou stabilité de chiffre d’affaires deviennent des critères courants pour évaluer ces profils.
Combiner PNO et GLI : comment adapter sa protection à chaque type de location ?
Selon le type de bien et le mode de location, les besoins d’assurance ne sont pas les mêmes. Une bonne combinaison entre assurance PNO et garanties en lien avec les loyers impayés permet d’ajuster la couverture aux risques réels et d’éviter les mauvaises surprises.
Locations meublées et LMNP : une protection élargie
En meublé, les risques sont plus variés : mobilier, électroménager, détériorations plus fréquentes. Une PNO renforcée reste indispensable pour protéger le logement et ce qu’il contient.
Du côté des revenus locatifs, les loyers étant souvent plus élevés qu’en location vide, il faut vérifier que les plafonds d’indemnisation d’une garantie loyers impayés couvrent bien le montant du bail. La rotation des locataires étant aussi plus rapide, les risques de vacance ou de carence sont plus élevés, ce qui justifie souvent un renforcement des garanties.
Les primes d’assurance sont intégralement déductibles en régime réel, ce qui réduit nettement leur coût.
Locations saisonnières : un fonctionnement différent
La location de courte doit être protégée en conséquence, notamment en raison du passage régulier d’occupants. La PNO doit couvrir les dommages causés par les voyageurs, les vols commis dans le logement et les dégradations éventuelles.
La GLI classique ne s’applique pas aux locations saisonnières : on se tourne plutôt vers des garanties dédiées à l’annulation, à la non-présentation ou à la perte de revenu due à un désistement. Ces protections sont calculées en pourcentage du chiffre d’affaires locatif estimé.
Colocation : une organisation assurantielle à part
La colocation implique des risques différents, notamment en cas de départ d’un colocataire ou d’impayés partiels. Certaines assurances loyers impayés incluent des options couvrant le défaut de paiement d’un seul occupant, ainsi que la période de transition lors d’un remplacement.
Une PNO solide reste indispensable pour protéger les parties communes, les équipements fournis et les dommages éventuels causés par l’un des colocataires.
Un avantage fiscal non négligeable
En régime réel, les primes d’assurance — qu’il s’agisse de PNO ou de garanties pour loyers impayés — sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. L’économie d’impôt dépend de la tranche d’imposition et des prélèvements sociaux. Concrètement, une prime peut coûter près de deux fois moins cher une fois la déduction appliquée.
Cette dimension fiscale a tout intérêt à être intégrée dans le calcul de rentabilité, surtout pour les investisseurs ayant un revenu foncier important.
Procédures et indemnisation : comment fonctionnent la PNO et la GLI ?
PNO et GLI ne se déclenchent pas de la même manière et suivent des étapes bien distinctes. Bien appréhender ce fonctionnement évite les retards et facilite l’indemnisation, surtout lors de situations urgentes.
Déclaration et traitement des sinistres en PNO
Pour un sinistre matériel (dégâts au logement, infiltrations, incendie…), la déclaration doit être faite dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte. Le propriétaire doit fournir un dossier clair : photos, devis, description des faits et, si nécessaire, témoignages.
Un expert peut ensuite être mandaté pour évaluer les dommages et chiffrer les réparations. Une fois l’accord donné, l’indemnisation intervient généralement dans les 30 à 45 jours. Le remboursement tient compte de la valeur du bien et de la vétusté lorsqu’il s’agit de mobilier ou d’équipement fourni avec la location.
Déclaration des impayés en GLI
La garantie loyers impayés fonctionne sur un calendrier beaucoup plus strict : la plupart des assureurs demandent une déclaration dès le 16ᵉ jour de retard. Le dossier doit inclure la mise en demeure envoyée au locataire et les pièces justificatives de son dossier initial.
L’assureur vérifie alors la situation et peut demander des éléments supplémentaires. Les versements commencent une fois le dossier accepté et couvrent rétroactivement la période d’impayé. L’indemnisation est ensuite mensuelle, jusqu’aux plafonds prévus au contrat.
Quand PNO et GLI interviennent ensemble
Certaines situations nécessitent d’activer les deux protections. Par exemple, si un sinistre rend le logement temporairement inhabitable et oblige le locataire à partir, la PNO couvre les réparations alors que la GLI peut prendre en charge la perte de loyers pendant les travaux (si le contrat le prévoit).
Cette coordination évite des trous dans la protection financière du propriétaire et assure une continuité de revenus.